Quelques informations et précisions basiques

Principe

L'achat sous forme de viager d'un bien immobilier consiste à convertir tout ou partie du prix fixé en rente annuelle, généralement réglée chaque mois au(x) vendeur(s) jusqu'à son (leur) décès,  date à laquelle la rente viagère est éteinte.

Le montant de la rente viagère fixée à l'origine dépend de la valeur du bien et du nombre et de l'âge du ou des crédirentier(s).
Le montant du bouquet, s'il existe, est négocié avec le(s) vendeur(s) et reste généralement inférieur à 1/3 du prix d'achat total.

Le transfert de propriété est constaté par un acte notarié comme dans n'importe quelle transaction immobilière, et donne lieu au paiement par l'acquéreur du montant des droits de mutation selon le prix déclaré. Toutefois une hypothèque de 1er rang est prise en faveur du vendeur pour garantir le paiement de la rente viagère.

Viager libre

L'acquéreur prend possession du bien immobilier dont il conserve l'usage sans restriction.

Viager occupé

Le(s) vendeur(s) conserve(nt) l'usage du bien immobilier, avec ou sans restriction, jusqu'au jour de son (leur) décès, date à laquelle l'acquéreur prend possession du bien sans formalité particulière et sans aucun frais.
La durée d'occupation pour les vendeurs peut également être limitée contractuellement à la signature de l'acte notarié ou postérieurement d'un commun accord entre les parties aux conditions qu'ils fixeront librement entre eux, soit dès le départ, soit le moment venu.

Cette formule donne lieu à un abattement significatif sur le prix "libre à la vente". Cet abattement est déterminé par l'âge du (des) vendeur(s) et éventuellement, la durée de cet usage, cela correspond pour l'acquéreur à trouver un acquéreur qui paie d'avance ses loyers.

L'impôt foncier est réglé par l'acquéreur, la taxe d'habitation reste à la charge du vendeur, en plus de la presque totalité des charges de la copropriété. (pour un appartement).

Limitation de la durée de versement de la rente viagère

Il est possible pour l'acquéreur , selon certains procédés, de faire cesser ou de limiter la durée du service de la rente et de garantir ses héritiers éventuels contre cette charge financière.

Revente

La revente est possible, comme dans n'importe quel achat traditionnel et un grand panel de possibilités s'offre à l'acquéreur d'origine.

Avantages du viager pour l'acquéreur

- Faible investissement de départ par rapport à la valeur du bien.

- Possibilité de se libérer à tout moment du service de la rente viagère.

- Possibilité d'utiliser le bien ou d'en tirer un revenu locatif., en cas de viager libre.

- Pas de formalité, frais de constitution de dossier, justificatif de revenus, etc... comme pour un crédit immobilier bancaire. 

Avantages supplémentaires du viager occupé

- L'abattement pratiqué sur le prix de vente libre permet de se constituter un patrimoine immobilier d'une valeur supérieure avec un apport raisonnable et des versements adaptés à ses revenus.

- Les frais de mutation sont basés sur le prix d'achat minoré.

- Suppression de la quasi-totalité des frais d'entretien et charges.

- En cas de revente pendant la période d'occupation, l'abattement de base diminue en fonction du vieillissement du (des) vendeur(s).

Formules Associatives

Dans le cas d'un achat de plusieurs biens immobiliers en viager (libres ou occupés) dans le but essentiel d'un placement, il est intéressant de répartir les risques en formant un groupe de personnes acquéreurs qui réalise un "pot commun"

Viager- Conseil
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